Penhorabilidade do bem de família de fiador em locação comercial ou residencial

Recentemente tivemos uma decisão importante no âmbito do mercado imobiliário. O STF decidiu que o bem de família pode ser penhorado, mesmo no caso de Locações Comerciais.

Tema 1127: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”

Pois bem, o que isso significa?

Na prática, se tivermos um contrato de locação, seja residencial ou comercial, e a modalidade de garantia escolhida seja a fiança (art. 37 da Lei 8.245/91), caso esse contrato seja inadimplido e venha a ser executado por meio de ação judicial, o Locador poderá requer ao Juiz que o imóvel do fiador seja penhorado e, posteriormente leiloado, para quitar as dívidas, mesmo que este seja o único imóvel do fiador.

A decisão é datada de 08 de março de 2022 e promove um avanço significativo na execução de dívidas locatícias. Anteriormente, nos contratos de locação comercial que dispunham da fiança como modalidade de garantia, no momento em que ocorria a execução da dívida por meio de processo judicial, se o fiador daquele contrato tivesse como único imóvel a casa em que residia, esta era protegida pela Lei do Bem de Família (Lei 8.009/90).

Embora houvessem entendimentos diferentes, a questão trazia uma constante insegurança jurídica na garantia dos contratos de locação. Com a decisão do STF, haverá uniformização dos entendimentos.

O Ministro Relator, Alexandre de Moraes, reafirmou que o fiador de locação comercial, de livre e consciente vontade, assumiu essa fiança e, ao assumir, soube que o seu patrimônio integral pode responder em caso de inadimplemento, inclusive seu único bem. Afirmou, ainda, que se a Lei 8.009/90 quisesse proteger o imóvel do fiador de locação comercial, teria o feito expressamente (art. 3º, VII), e não o fez.

A mudança de entendimento certamente trará muito mais segurança aos contratos de locação com fiador. E, por outro lado, reforça aos que se dispõe a garantir um contrato de locação que esta tomada de decisão deve ser feita com muita cautela, porque as consequências de um eventual inadimplemento do Locatário se agravaram.

 

Texto desenvolvido pela advogada Priscila Küller Clemente.

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