Com o passar dos tempos vem ocorrendo um movimento vertiginoso do crescimento de moradias em condomínios edilícios (edifícios) e condomínios residenciais horizontais, com estruturas cada vez mais semelhantes a dos clubes, oferecendo inúmeros espaços comuns de lazer, como quadras esportivas, saunas, academias, espaços gourmet, cinemas, brinquedotecas, entre outros, onerando as despesas ordinárias do condomínio.
Para fazer frente à manutenção e conservação destes e de outros espaços, o condomínio realiza a cobrança das taxas condominiais, que são divididas em despesas comuns ordinárias e despesas individuais. Para tal discute-se formas mais justas de rateio e cobrança das despesas condominiais, que podem ocorrer por unidade, por fração ideal ou de forma mista/híbrida.
A cobrança por unidade consiste na inclusão de despesas gerais (portaria, limpeza, segurança, manutenção e conservação) de forma igual para todos os moradores, independentemente do tamanho da unidade autônoma; a cobrança por fração ideal fundamenta-se na regra geral prevista pelo inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, qual é realizada levando em consideração o tamanho de cada unidade, havendo assim diferença de valores pelos serviços prestados, dependendo da área privativa de cada unidade autônoma; e por fim, a forma mista ou híbrida que por sua vez agrega elementos tanto da taxa por fração ideal quanto da taxa por unidade, sendo que quando as despesas forem de manutenção e conservação utiliza-se o critério da unidade e quando as despesas agregarem valor de investimento no contexto geral adota-se o critério da fração ideal, por exemplo, a construção de uma piscina. Contudo, cabe destacar que a forma de rateio deve ser combinada e discriminada na Convenção de Condomínio, havendo interesse na forma de cobrança diferente da estipulada no Código Civil. Ressalta-se que se for omissa a forma de rateio na Convenção de Condômino a cobrança será realizada na modalidade por fração, ou seja, pelo tamanho da unidade autônoma.
Atualmente, com leituras individuas do consumo de água, gás e luz das unidades autônomas não restam muitas justificativas para que a cobrança de taxa condominial seja obrigatoriamente realizada com base na fração ideal, outras formas de cobrança podem ere adotadas, afinal o proprietário de uma unidade maior não usufrui nada a mais que os demais condôminos, podendo portanto propor uma forma mais equilibrada na cobrança da taxa condominial.
Ricardo Jacob