Diante da pandemia do Coronavírus muitos contratos estão incertos, com grande risco de inadimplência, já que o comércio quase parou com as medidas de isolamento social. Com isso, locatários e locadores vivenciam momentos de insegurança e preocupação acerca das obrigações contratuais.
Antes de tudo é importante lembrar que todos foram afetados pela pandemia, por isso medidas pautadas na boa-fé e no bom senso são extremamente necessárias para evitar uma crise ainda maior.
Uma das medidas que pode ser aderida pelas partes, mediante o diálogo, é a revisão do valor do aluguel. A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) traz em seu artigo 18 a possibilidade das partes estipularem um novo valor do aluguel, ou então, inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Neste momento incerto de crise econômica, com portas do comércio fechadas ou parcialmente funcionando, não é interessante para o locador perder o inquilino. A perda de um contrato pode significar a inutilidade do imóvel por tempo indeterminado. Por isso, o diálogo entre os contratantes, na busca de uma solução viável para ambos, pode ser a melhor escolha.
As partes podem decidir pelo desconto com prazo determinado (considerando a baixa nas vendas do comerciante/locatário), a prorrogação do pagamento para depois de alguns meses (3 ou 4 meses depois, por exemplo) de forma parcelada, ou então, o não reajuste do valor do aluguel para o ano de 2020.
São alternativas que podem ser tomadas e que acomodam o interesse de ambos, evitando a resolução do contrato, decisão que pode trazer prejuízos tanto para o locatário (por inviabilizar a continuidade de seu negócio) quanto para o locador (que teria o imóvel inutilizado em tempos tão difíceis).
Também pode o locatário optar pela demanda judicial, nesse caso o artigo 393, parágrafo único, do Código Civil poderá ser útil, visto que a pandemia do Covid-19 se caracteriza como uma típica situação de caso fortuito ou força maior, cabendo a exclusão da responsabilidade do devedor/locatário, com o afastamento da mora.
No entanto, cada caso deverá ser analisado e os locatários que pretendam ajuizar ação deverão provar por meio do faturamento de suas lojas, que houve queda nas vendas e que coincidiu com o período de início da pandemia.
Até o momento há notícia de decisões que reconheceram o direito de suspensão do contrato de aluguel durante a pandemia (Campinas/SP e Ponta Grossa/PR). Ambas as decisões tratavam de locações comerciais localizadas em Shopping Centers, proibidos de abrir em ambas as Comarcas.
Se nenhuma das medidas consensuais forem possíveis ou dialogáveis com o locador, o locatário também poderá pedir a resolução do contrato pela “teoria da onerosidade excessiva” (art. 478 do Código Civil). Pois a pandemia se caracteriza como fato extraordinário e, indiscutivelmente, imprevisível para ambas as partes.
Atualmente está em tramitação na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 1.179/2020. O PL, já aprovado pelo Senado, conta com disposições importantes acerca dos contratos, tais como a possibilidade de suspensão, total ou parcial, do pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020 (locações residenciais) e a impossibilidade de concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, até 31 de dezembro de 2020.
De todo modo, a decisão por qualquer uma das opções devem ser refletidas e, preferencialmente, discutidas com um advogado, pois no cenário em que estamos existem mudanças diárias, de entendimento e legislativas. E a melhor opção hoje pode ser superada amanhã.
Priscila Küller Clemente
Advogada. Associada do Bin Advogados. Graduada em Direito pela Universidade Estadual de Ponta Grossa/PR (UEPG).