O encerramento antecipado do contrato de locação não é permitido ao locador, a não ser em caso de infração legal ou contratual. Mas e o inquilino? Pode rescindir antes do tempo?
A Lei de Locações prevê a possibilidade de rescisão antes do prazo final, mas desde que paga multa proporcional ao período que falta para cumprir o contrato. É o que dispõe o art. 4º da Lei 8.245/1991:
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Não há regra sobre quanto deve ser o valor dessa multa, mas a praxe é de 3 vezes o valor do aluguel, o que não quer dizer que se for estipulada a mais ou em porcentagem (por exemplo 20% valor do aluguel) será indevida. A única limitação que encontramos é o art. 412 do Código Civil, que proíbe multa igual o valor do dever principal (valor do contrato). E se for excessiva, a multa pode ser reduzida mediante processo judicial de revisão contratual (art. 413, Código Civil).
Pois bem, que é calculada proporcionalmente já entendemos, mas como é feito este cálculo?
Pense em um contrato em que o valor do aluguel mensal é de R$1.000,00 e que o prazo de vigência do contrato era de 24 meses. Com início em 01/10/2019 e término em 01/10/2021. Com multa de 3 vezes o valor do aluguel. Em 05/12/2020 o locatário decide rescindir o contrato.
Se a multa é 3 x aluguel (R$1.000,00) o valor será de R$3.000,00, mas como a lei fala que paga proporcional, esse valor deverá ser dividido pela quantidade de meses do contrato e multiplicado pelos meses faltantes até o término:
3 x 1.000,00 (aluguel) = 3.000,00
3.000,00 ÷ 24 (meses) = 125,00
125,00 x 10 (meses proporcionais) = 1.250,00
Portanto, fique de olho! Se você precisou rescindir o contrato de locação antes do tempo (e não é a hipótese de transferência de local do trabalho) você deverá sim pagar a multa, mas não ela “cheia”, mas apenas proporcional ao período que falta para concluir do contrato.
Mas e se meu contrato não tiver prazo, pago multa de quanto?
Bem, se seu contrato for por “prazo indeterminado”, a multa não é devida. Isso mesmo! Bom para o locatário e ruim para o locador. Porém, você precisa avisar o locador 30 dias antes de sair, ou então, fica obrigado a pagar o valor do aluguel daquele mês e demais encargos.
Veja como toda cláusula contratual deve ser redigida com muito cuidado, porque cada disposição leva a muitas implicações jurídicas.
Muitos locadores acabam aplicando a multa por inteiro, por desconhecerem o cálculo correto ou por não terem recebido orientações técnicas na hora de elaborar o contrato. Por isso é importante ler atentamente o contrato e consultar a legislação vigente, uma orientação de um advogado nessas horas pode evitar um prejuízo, tanto para o locatário para evitar abusos, quanto para o locador, evitando o risco de ser demandado judicialmente.
Priscila Küller Clemente
OAB/PR nº 103.878.
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Iniciou sua trajetória profissional na área jurídica em 2015, quando realizou estágio no Tribunal Regional Eleitoral. Em 2017, passou a fazer estágio no Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, com atuação na Triagem dos Juizados Especiais, Central de Mandados e Direção do Fórum. Nos anos de 2018 e 2019 estagiou na Justiça Federal, na área cível, atuando por aproximadamente um ano na secretaria e um ano no gabinete, elaborando sentenças cíveis (Juizado Especial e Procedimento Comum). Desde o início de 2020, passou a fazer parte da equipe Bin Advogados, onde atua nas áreas de Direito Eleitoral, Imobiliário e Administrativo.